שיפור דיור הוא אחד הצעדים המשמעותיים ביותר שמשפחה יכולה לקחת, הן מבחינה רגשית והן מבחינה כלכלית. בכל שבוע אני פוגש משפחות שנמצאות בצומת הזה, ורובן מתמודדות עם אותה דילמה בדיוק: האם למכור קודם את הדירה הקיימת, או לרכוש קודם את הדירה החדשה?
זו לא החלטה פשוטה כלל, והבחירה הלא נכונה יכולה לעלות מאות אלפי שקלים, לגרום ללחץ מיותר ולהוביל לפשרות שתחיו איתן שנים רבות. בואו נבחן את שתי האפשרויות, היתרונות והחסרונות של כל אחת, והשיקולים שצריכים להנחות אתכם בבחירה.
מכירת הדירה הקיימת לפני רכישת דירה חדשה – היתרונות והחסרונות
כשמוכרים תחילה את הדירה הקיימת, הצעד הראשון הוא להעמיד אותה למכירה, להשלים את העסקה, ורק אז להתחיל לחפש דירה חדשה. מה היתרונות בגישה הזו?
ראשית, יש לכם ודאות מוחלטת לגבי ההון העצמי שלכם. אתם יודעים בדיוק כמה כסף יש לכם לעבוד איתו, וזה מאפשר לכם לחפש דירה חדשה עם תקציב ברור וריאלי. שנית, הסיכויים שלכם לקבל תנאי משכנתא טובים יותר גדלים משמעותית. כשאין לכם משכנתא קיימת על דירה, הבנקים רואים בכם לקוחות אטרקטיביים יותר, והדבר משתקף בתנאים שהם מציעים.
אך מובן שיש גם חסרונות, ואלו לא מבוטלים. החיסרון הבולט ביותר הוא הצורך לעבור פעמיים – פעם אחת לדיור זמני (שכירות או אירוח אצל משפחה), ופעם שנייה לדירה החדשה. זה כרוך בעלויות כפולות של הובלה, לחץ לוגיסטי, ולא מעט כאב ראש. בנוסף, אתם חשופים לעליית מחירים בשוק הנדל"ן בזמן שאתם מחפשים. אם המחירים יעלו בחדות, התקציב שחשבתם שיספיק לכם עלול להתברר כלא מספיק.
רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת – אסטרטגיות מימון
האפשרות השנייה היא לרכוש קודם את הדירה החדשה, ורק לאחר מכן למכור את הדירה הקיימת. היתרון הברור כאן הוא שאתם עוברים רק פעם אחת – ישירות מהדירה הישנה לחדשה. זה חוסך זמן, כסף, וכאב ראש לוגיסטי. כמו כן, אתם יכולים לחפש דירה חדשה בקצב שלכם, ללא לחץ זמן, מה שמקטין את הסיכוי שתתפשרו על משהו שלא באמת מתאים לכם.
אך האתגר המרכזי כאן הוא המימון. איך מממנים רכישת דירה חדשה כשעדיין יש משכנתא על הדירה הקיימת? התשובה נמצאת בהלוואת גישור.
הלוואת גישור היא פתרון מימוני שנועד בדיוק למצבים כאלה. היא מאפשרת לכם "לגשר" על הפער בין רכישת הדירה החדשה למכירת הדירה הקיימת. עם זאת, חשוב להבין שהלוואת גישור היא פתרון זמני ויקר יחסית. הריבית עליה גבוהה יותר, והבנקים בדרך כלל ידרשו ממכם להוכיח שיש לכם יכולת להחזיר את ההלוואה גם אם הדירה הקיימת לא תימכר בזמן.
תזמון נכון של מכירה ורכישה – הגורמים המשפיעים על ההחלטה
מעבר ליתרונות והחסרונות שהזכרנו, יש מספר גורמים נוספים שצריכים להשפיע על ההחלטה שלכם:
מצב שוק הנדל"ן – האם זה שוק של קונים או של מוכרים? בשוק של מוכרים (מחירים עולים), יש יתרון ברכישה לפני מכירה. בשוק של קונים (מחירים יורדים), עדיף למכור לפני הרכישה.
מצבכם הפיננסי – עד כמה אתם יכולים לעמוד בהוצאות הכפולות שיכולות להיווצר? יש לכם עתודות כספיות למקרה שהדירה הקיימת לא תימכר בזמן?
הגמישות שלכם – עד כמה אתם גמישים מבחינת לוחות זמנים ומקום מגורים? האם יש לכם אפשרות לדיור זמני נוח ולא יקר?
גודל העסקה – ככל שהפער בין הדירה הקיימת לחדשה גדול יותר (למשל, אתם עוברים מדירת 3 חדרים לבית פרטי), כך גדלה המשמעות של ההחלטה.
בניית אסטרטגיית משכנתא חכמה למשפרי דיור
לבסוף, חשוב להבין שההחלטה על סדר הפעולות משפיעה באופן ישיר על תנאי המשכנתא שתוכלו לקבל. כיועץ משכנתאות, אני רואה שוב ושוב איך תכנון נכון יכול לחסוך מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
אם אתם בוחרים למכור לפני הרכישה, ודאו שאתם מנצלים נכון את היתרון שיש לכם בעיני הבנק. בקשו הצעות ממספר בנקים, נהלו משא ומתן אפקטיבי, ואל תסתפקו בהצעה הראשונה.
אם בחרתם ברכישה לפני מכירה, חשוב לתכנן היטב את מבנה הלוואת הגישור ואת האסטרטגיה לאיחוד המשכנתאות לאחר המכירה של הדירה הישנה.
בכל מקרה, זכרו שאין פתרון אחד שמתאים לכולם. ההחלטה הנכונה תלויה בנסיבות הספציפיות שלכם, במצב השוק, ובאופציות המימון העומדות לרשותכם. כיועץ משכנתאות מקצועי, אני כאן כדי לעזור לכם לנתח את המצב האישי שלכם ולבנות את האסטרטגיה המתאימה ביותר עבורכם.
תתקשרו אליי בטלפון 055-5620027 לייעוץ אישי שיעזור לכם לקבל את ההחלטה הנכונה והמושכלת ביותר.
